一份數據,看透2020年江門樓市
一手住宅成交61044套,同比增長13.1% 成交均價8184元/平方米,同比增長1.5%

來源:江門日報  發表時間:2021-01-14 07:02   

2020年江門一手住宅量價齊升。

2020年江門一手住宅量價齊升。

    近日,市住房和城鄉建設局公佈了2020年1—12月全市主要數據。1—12月,全市一手住宅共成交61044套,同比增長13.1%;成交均價8184元/平方米,同比增長1.5%,實現量價齊升。受訪的業內人士表示,在多災多難的2020年,江門一手住宅成交數據較理想,可以説是完美收官。

    預售

    預售66493套,同比下跌9.5%

    在一手住宅預售方面,2020年全市共批准預售66493套,同比下跌9.5%。全市月均供應5500套左右,其中,1月、4月、9月、12月供應量較高,分別是8617套、7610套、10206套、7356套。

    美智地產市場研究中心總監張鎮蘭分析稱,2020年江門樓市出現了“短週期”的現象,主要體現在各大營銷節點樓市熱度會明顯拉昇,但其他時間樓市熱度不足的情況。1月、4月、9月、12月供應量較高是因為房企提前備戰重要營銷節點。另外,2020年4月,隨着疫情得到控制,房地產銷售有所起色,房企為了迅速佔領市場爭相推貨。

    分區域來看,蓬江、江海、新會一手住宅預售同比均有增長,分別是蓬江8245套,同比增長0.1%;江海6821套,同比增長19.4%;新會11164套,同比增長32.2%,增幅最大。另外,台山、開平、鶴山、恩平預售同比下跌,分別是台山11358套,同比下跌19.3%;開平9195套,同比下跌5.1%;鶴山11714套,同比下跌24.7%;恩平7996套,同比下跌32.2%。

    業內人士陳先生表示,供求關係是相輔相成,又是此消彼長的。三區的供應量同比有所增長,主要原因是市區人口較多,需求量大,導致政府加大了土地的供應,開發商也加快了產品的開發速度,因此供應量就有所增加;而四市的供應量呈下跌趨勢,從市場的情況來看,當前四市庫存較大,新增需求相對減少,因此,新增供應量也會呈下跌趨勢。

    成交量

    台山、鶴山成交量均破萬套

    在成交量方面,2020年全市一手住宅成交61044套,同比增長13.1%。2020年2月,受疫情影響,全市售樓部暫時關閉,使得線下銷售受阻,成交量僅1126套。3月以來,隨着各行各業按下復工復產“加速鍵”,江門樓市從低谷期逐漸走入復甦期、回温期。10月成交7109套,這是自2017年5月以來單月成交量最高。11月、12月成交量同樣亮眼,分別成交6087套、6406套,同比分別增長38.8%、60.5%。

    業內人士陳先生表示,2020年取得較好的銷售成績,主要有三方面原因:一是個別區域開發商採取一定程度的促銷手段以價換量;二是政府採取了多種刺激手段、積極復工復產;三是經濟迅速恢復,這才是2020年全年一手住宅成交量亮眼的基石。

    分區域來看,一方面,部分區域成交量理想,同比有較明顯增長:蓬江成交7887套,同比增長41.9%;江海成交5647套,同比增長47.1%;新會成交8229套,同比增長6%;台山成交12546套,同比增長44%。另一方面,部分區域成交量同比下跌:開平成交7260套,同比下跌0.2%;鶴山成交12328套,同比下跌5.5%;恩平成交7147套,同比下跌8.1%。

    張鎮蘭分析稱,成交量同比有明顯增長的區域主要是個盤表現亮眼,拉昇整體成交量,如2020年蓬江新盤頻出,加之杜阮降價以價換量,效果顯著;江海印象海倫灣多個月成交達90套以上;台山由於持續積壓的剛性需求在今年集中爆發,加之恆大急於回款降價促銷,所以成交有較大幅度的上漲。另外,開平市場整體較為平穩;鶴山前期受疫情影響,樓市恢復緩慢,雖後來居上,但同比去年仍有下降;恩平市場總量較小,需求有限,導致整體成交量下降。

    2020年台山、鶴山一手住宅成交量破萬套,其中台山成交量最多,2020年全年成交12546套,有8個月成交量破千套。裕隆基地產副總經理李豔芳表示,台山成交量猛增的一個重要原因在於,受疫情影響,許多此前出國工作的台山華僑選擇留在台山,且看到城市建設不斷完善,置業的熱情高漲。

    成交均價

    僅新會同比增長

    在成交均價方面,2020年全市一手住宅成交均價8184元/平方米,同比增長1.5%。值得注意的是,分區域來看,六個區市一手住宅成交均價同比均下跌,僅新會成交均價同比有增長。蓬江為10933元/平方米,同比下跌2.5%;江海為10187元/平方米,同比下跌2.5%;新會為10319元/平方米,同比增長10.8%;台山為6801元/平方米,同比下跌3.2%;開平為7100元/平方米,同比下跌4.1%;鶴山為7597元/平方米,同比下跌0.6%;恩平為7147元/平方米,同比下跌4.1%。

    李豔芳表示,在多個區市成交均價同比下跌的情況下,2020年全年一手住宅成交均價同比還略有增長,這屬於結構性增長,主要得益於新會一手住宅成交均價的提高。

    張鎮蘭分析稱,今年政策堅持是房住不炒,維持樓市穩定,加之今年疫情影響,前期樓市遇冷,一季度下滑幅度較大,開發商回款壓力增大,被迫降價求量爭相推出優惠,導致多個地區均價降低。新會由於結構性影響,今年鎮區成交佔比下降,成交集中城區,造成價格環比上漲。

    “多個區市成交均價均下跌,只有新會成為樓市價格支撐,這與新會本身產業基礎較好、重大發展利好消息較多等因素有關。”業內人士陳先生説。

    庫存

    高達約70897套,為歷史高位

    2020年全市一手住宅庫存量達70897套,為歷史高位,同比增長18.1%,去化週期為13.9個月。

    分區域來看,蓬江庫存量6900套,同比增長11.3%,去化週期約10.5個月;江海6800套,同比增長30.8,去化週期約14.5個月;新會8634套,同比增長59.7%,去化週期約12.6個月;台山14321套,同比增長17.5%,去化週期約13.7個月;開平8320套,同比增長32.6%,去化週期約13.8個月;鶴山13122套,同比下跌4.6%,去化週期約12.8個月;恩平12800套,同比增長16.4%,去化週期約21.5個月。

    “庫存的變化與供應、成交都有關係。”張鎮蘭表示,2020年庫存量較高的主要原因有三點:一是年初大量項目拿證備戰春節,但由於受疫情影響,一季度積累了大量存貨;二是由於2020年新盤頻出,供應貨量充足;三是前期庫存量大,2019年庫存量已達60024套,與2019年相比,2020年庫存增長速度已有所減緩。

    在高庫存的背景下,展望2021年,江門樓市將怎麼走?

    張鎮蘭認為,2021年樓市繼續以去庫存為主,政策短期難言放鬆,中長期堅持房住不炒;而新盤頻出,競爭日益激烈,不排除部分開發商會為了儘快出貨在上半年加大以價換量的力度。

    李豔芳表示,預計2021年江門樓市仍以平穩為主,由於貨量充足的原因,價格應該繼續保持相對的穩定。

    業內人士陳先生則表示,從目前行業發展以及參考一些權威機構發佈的信息來看,預判2021年樓市以“穩中有升”為主,樓市調控的主基調沒有改變,但也較小概率會出現大起大落的現象,穩健發展是較大概率事件。同時,市場兩極分化現象會更加明顯,好地段、好質量、好品牌的產品,相信依然會是搶手貨;缺乏核心競爭力的項目或產品,會存在不少挑戰和困難;積極去庫存,加大回款力度,降低經營風險,也是不少開發商將會採取的策略。

    二手住宅

    成交量同比下跌13.5%

    與一手住宅成交量搶眼的成績單相比,二手住宅成交量則顯得較為不理想。2020年全市二手住宅成交24860套,同比下跌13.5%。

    對此,嘉毅地產總經理鄧桐燊表示,由於2020年一手住宅推貨量較多,受疫情和房地產調控的影響,開發商基於資金狀況而加快銷售速度,2020年全年一手住宅銷售價格相對合理,一二手住宅價格相差不大,比價效應下,購房者更願意選擇一手住宅,因此二手住宅成交量下降。

    分區域來看,2020年二手住宅方面,蓬江成交6892套,同比下跌14%;江海成交2240套,同比下跌15.9%;新會成交4905套,同比增長53.4%;台山成交2791套,同比下跌50.6%;開平成交3436套,同比下跌21.7%;鶴山成交3378套,同比下跌2.5%;恩平成交1218套,同比下跌11.1%。值得注意的是,在三區四市中,僅新會成交量同比有增長,且增幅較大。另外,台山跌幅較大。

    “台山主要是一手住宅推貨量大,且性價比高,更多購房者選擇一手住宅,導致二手市場慘淡。新會則主要受樞紐新城發展的影響,購買者多,2020年新會一二手住宅都有增長。”鄧桐燊分析道。

    李豔芳則表示,由於樞紐新城的項目價格較堅挺,在1.3萬元/平方米左右,購房者“上車”門檻較高,因而部分購房者會選擇舊城區的二手住宅,從而促進二手住宅的成交。

    文/圖 江門日報記者 李銀換

(責任編輯: 王雪晴 二審:司徒俊傑  三審:寧園 )
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