今年上半年二手房交易冷清,出現量價齊跌現象
業主主動降價卻難以轉手

來源:江門日報  發表時間:2020-07-30 09:02   

二手房市場出現量價齊跌現象。

二手房市場出現量價齊跌現象。

    “越秀星匯名庭,直降10萬元,直降10萬元,96平方米3房2廳,精裝雙紫茶學位!”“機不可失!業主等錢用,一口價105萬元!首付16萬元,金匯城市廣場126平方米大三房,小區中心位置,全新毛坯!”“世紀筍盤!業主急售!瓏湖灣帶裝修,送傢俬、家電,1.2萬元/平方米。”……翻看房地產二手中介的朋友圈發現,二手房降價似乎成了常態。

    今年上半年,二手住宅網籤成交10580套,同比下跌27.6%,跌幅較大。與一手住宅量價漸穩相比,二手住宅行情相對冷清,存量消化困難,不少業主揣着房源主動降價都難以轉手,二手房市場陷入量價齊跌的窘境。

    文/圖 江門日報記者 李銀換

    A 高峯時一天賣10套 現在一個月只賣3套

    毛先生是鴻運信息的負責人,從事房地產二手中介行業已有12年,高峯時他開了三家門店,現在就剩下中天國際樓下的一家。

    “高峯時,我一個人一天賣了10套二手房,這個成績應該很少人可以取得。”説起自己的“威水”史,毛先生神采飛揚。而説到現在的行情,他則搖了搖頭道:“現在不行了,一個月只賣出去3套,不求賺錢,只求保本。”

    毛先生幾乎每天都會發布二手房源信息到朋友圈,不過關注的人明顯少了,以前一條信息有幾十甚至上百個贊,現在只有寥寥幾個,而預約看房的客人就更少了。

    記者走訪市區多家房地產二手中介機構發現,今年以來,二手住宅成交量下滑的情況比較普遍。

    根據市住建局發佈的《2020年6月江門市房屋供應、成交及庫存情況》數據顯示,2月二手住宅網籤成交僅495套,環比下跌60%,同比下跌62.3%;3月成交為1685套,環比增長達到高峯,為240.4%;3—6月同比跌幅進一步收窄。

    裕隆基地產裕康店經理趙耀東回顧今年以來的二手房中介市場時表示,受疫情影響,2月大多數小區都禁止外來人員進入,導致不能帶客户上門看房,成交量鋭減,不過仍有部分客户通過線上諮詢瞭解。3月以來,隨着疫情得到控制,越來越多的市民走出家門,二手房市場逐漸有起色。

    儘管近幾個月以來二手住宅成交套數同比跌幅進一步收窄,但從上半年的數據來看,二手住宅網籤成交10580套,同比下跌27.6%,跌幅較大。

    嘉毅地產總經理鄧桐燊表示,受疫情影響,市場整體環境不是特別好,消費者預期收入下降,導致買房的意願沒那麼強烈,購買二手房顯得更加謹慎。以前銷售人員帶20多組客人看房就能成交一單,現在帶30多組客人看房才成交一單,整體成交速率慢了。另外,一手住宅降價促銷,使得一手住宅和二手住宅的價格相差不大,甚至還會出現價格倒掛的情況,因此部分客户轉而買一手住宅。

    美智地產市場研究中心總監張鎮蘭分析道,二手房成交量同比大跌,主要是受到新房市場促銷力度較大的影響,價格差距縮小,使二手房市場受到一定衝擊。

    B 中低端步梯房賣得好,高價房成“燙手山芋”

    張先生和妻子在江門工廠打工,一直以來都是租房住。疫情讓他重新思考居住問題,他覺得租房子始終不太穩定,想買一套屬於自己的房子。對比過後,他最終以47萬元買下一套位於良化的90平方米帶裝修、樓齡20年的二手房。

    江門市房地產中介服務行業協會會長、裕隆基地產總經理楊東卉分析稱,對於部分剛需購房者來説,他們希望住在城區,同時也想快點入住;而大部分新樓盤地段較遠,交樓時間較長,首付價格相對較高,所以這部分剛需購房者會選擇總價較低的二手房。

    鄧桐燊也表示,從該公司的成交情況來看,今年以來,二手房成交以50萬元以下中低檔次的步梯樓為主,80萬元以上也有一定成交,但50萬—80萬元的成交較少,這部分客户基本上都轉向購買新房了。

    鄧桐燊給記者算了一筆賬,假設是購買第一套房,羣福路片區部分新盤價格低至“8字頭”,一套90平方米的一手房,總價約80萬元,按3成首付,約需24萬元;而一套總價約80萬元、90平方米的二手房,除了3成首付24萬元外,還要交約2%的佣金1.6萬元,評估費約4000元,1.5%的過户費1.2萬元,加起來要27.2萬元。也就是説,買同樣價格的房子,購買二手房的首付及部分交易費用加起來比一手房還要高。

    與中低檔總價低的二手房成交量穩定不同,單價高、總價高的二手房則成了“燙手山芋”。

    毛先生説,有一些“筍盤”降價幅度很大,降幅達一兩千元/平方米,但諮詢看房的顧客還是不多,成交情況不太理想。例如,中天國際二期的部分二手住宅最高峯時出價1.3萬元/平方米,如今只賣不到1.1萬元/平方米,卻沒人買。而這些主動降價的房主,不少是需要資金週轉的企業主,由於疫情期間生意難做,急需賣房週轉,還有的企業主賣房來發放員工的工資。

    降價出售也吸引了部分剛需購房者入手。趙耀東在朋友圈發佈過一個筍盤,保利大都會90平方米帶精裝,送車位,售價135萬元。由於價格較優惠,發出房源當晚就有顧客預約第二天早上看房,在看房時就順利成交。趙耀東表示,二手房的價格也需要看位置地段,地段好,是學區房的中高端樓盤價格相對來説比較堅挺。

    “總的來説,今年上半年二手房成交中低端佔主流,成交平穩,價格穩中微漲;高端二手電梯房成交偏弱,但性價比高或學區房市場需求還是保持平穩。”裕隆基地產二手部總經理吳名鳩説。

    C 市場迴歸理性,維持橫盤調整態勢

    疫情影響下,今年上半年二手住宅行情相對冷淡。記者梳理近5年數據發現,2017年二手住宅網籤數達到高位,網籤成交數達34388套。而自2018年以來,二手住宅成交套數網籤數據呈下降趨勢,且同比下降幅度擴大,也就是説,二手住宅市場並非從今年才開始降温的,從2018年以來市場就逐漸迴歸理性。

    “2017年樓市的火熱,可以用我曬到黝黑的膚色來體現。”趙耀東笑着説,當時他幾乎每天都忙得像“陀螺”一樣,一天要帶十多組客户去看房。一套二手房經常有三四組客人同時去看,都是搶着買的。現在不同了,變成了買方市場。

    吳名鳩表示,2017年在一手新房量價齊漲的帶動下,二手房的交易量也是高歌猛進,市場購買力充分釋放,居住及投資疊加需求,刺激市場交易旺盛。

    2017年4月22日,江門連夜發佈一手住宅“限購令”,為熱氣騰騰的樓市“潑了一盆冷水”。“2017年整個樓市很火熱,很多投資客購房投資,那時新樓盤經常出現‘日光盤’。”鄧桐燊表示,限購以後,江門樓市以“內生性”為主,外市投資客很少,基本都是本地居民消化,整體以實際需求為主。

    吳名鳩表示,2018年以來市場迴歸理性,政府相繼出台了調控政策,房價相對平穩,再加之前購買力釋放量相對大,2018年後市場温和理性,維持着價穩量跌的橫盤調整態勢。

    那麼,一二手房市場之間有怎樣的聯繫呢?對此,鄧桐燊簡明扼要地道出一二手房的關係。“蛋糕就是這麼大,看一二手房怎麼分。”他表示,在以“內生性”購房者為主的前提下,其實江門的住宅市場容量是沒變的,市區(蓬江、江海、新會)每月住宅成交套數在3000套左右,就看一手房還是二手房的佔比更多。通常來説,一手房賣得好,二手房就賣得相對少一點。從價格來看,通常來説,二手房價格有滯後性。一手房價格上漲幅度大時,二手房價格也隨之上漲;而在一手房價跌時,二手房往往下跌速度沒那麼快,因為二手房價格由房主個人決定的,衡量於市場和房主自己是否急需賣這套房子。

    吳名鳩表示,現階段的二手房市場主要還是以中低端為主,價格會穩中見漲;二手電梯洋房需求回升,特別是有地段優勢的成熟小區,但客户的議價期望加大。

    D 中介積極轉型,主動介入一手住宅銷售

    “估計二手房中介行業會越來越難做了,眼前只能是邊繼續撐着,邊做點副業。”毛先生的困惑,也是很多小中介的困惑。他正在積極轉型,除了經營二手房中介業務外,還兼顧銷售一手住宅,以及從事家政、維修、美容等副業。

    在鄧桐燊看來,未來一年,我市二手房中介市場將呈現三個趨勢:一是成交量將會保持相對穩定,市區每月成交量在1000—1300套之間;二是價格分化,小區配套完善的學區房價格會相對穩定;而單體樓、舊區樓價格逐步回落;三是二手房未來還是有市場的,上個月我市出台户籍政策,引流人才。江海區引進不少大企業,刺激購房需求的釋放。

    在疫情與整體經濟環境的影響下,二手房出現量價齊跌的窘境,那麼,二手房中介行業該如何突圍呢?

    吳名鳩認為,首先要把服務做好,樹立客户第一的服務意識,為客户提供優質的產品及服務。市場方面,在做好二手房交易的情況下,介入一手住宅業務,滿足好客户需求的同時,也為二手房中介開拓新的業務。

    鄧桐燊表示,儘管如今二手房中介市場不好做,但依託一手住宅銷售渠道,同樣能取得不錯的成交金額。“二手房中介目前已在轉型,我們的業務員不再明確區分銷售一手房還是二手房,我們將這看作是一個產品,銷售人員要做的就是提供更優質的服務。”

(責任編輯: 二審:司徒俊傑 三審:鍾建基​ )
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